É possível o próprio inquilino ou um terceiro dar um bem seu em garantia a um contrato de locação. trata-se de uma espécie de caução em bens imóveis que será levado a registro junto a sua matrícula.
Já sabemos que hoje em dia a coisa mais difícil do mundo é encontrar um fiador, muitas vezes se perde a oportunidade de alugar um imóvel para um bom inquilino por causa da dificuldade de conseguir uma garantia para aquele contrato.
Diante disso, vou falar aqui nesse artigo de uma forma de garantia locatícia pouco utilizada, que pode ser mais eficaz que caução em dinheiro, o qual não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. Mas se o locatário atrasar mais de três meses e o dono do imóvel tiver despesas com custas processuais e honorários advocatícios? Aí fica nítido que os três meses de caução em dinheiro não serão suficientes para suprir as despesas.
Bom, por isso você que é locador ou imobiliária pode começar a explorar outras formas de garantias e trazer mais segurança e efetividade ao seu negócio.
AS MODALIDADES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS
A lei de locações (lei 8.245/91) em seu artigo 37 prevê as formas de garantias locatícias que são:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro de fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Essa última modalidade de garantia não é comum sua utilização. Mas agora vamos tratar da caução, mais especificamente caução em bens imóveis nos contratos de locação.
COMO PROCEDER NA CAUÇÃO EM BEM IMÓVEL
Funciona assim: o locatário cauciona aquele contrato com um bem próprio ou de terceiros, esse imóvel será hipotecado e levado a registro junto à matrícula do bem. Quando essa garantia é dada com um imóvel de terceiro isso não é uma fiança, ou seja, ele não está sendo fiador desse contrato de locação, está apenas garantindo a locação com aquele imóvel seu, quer dizer que se o inquilino atrasar os aluguéis esse imóvel pode ser penhorado.
Na fiança temos uma garantia pessoal, o fiador é a garantia e responderá pela dívida com seus bens, que pode ser dinheiro, um carro, um imóvel. A fiança está ligada ao CPF ou CNPJ do fiador. Diferente da caução, onde o terceiro que cedeu esse imóvel em garantia responde apenas com o bem hipotecado.
Vamos supor que esse terceiro tenha vários imóveis, uma casa na praia por exemplo, ele pode hipotecar esse imóvel, mas ainda assim vale ressaltar que o próprio inquilino poderá dar um imóvel seu em garantia não precisando envolver nenhum terceiro nesse contrato.
DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA
Agora surge outro ponto de muita importância que deve ser analisado antes de aceitar esse tipo de garantia, que é a impenhorabilidade do bem de família. Na fiança locatícia o bem de família pode ser penhorado, ou seja, aquele único imóvel do fiador pode ser penhorado para garantir o contrato de locação.
Diferente da caução, nessa modalidade de garantia o bem de família é impenhorável, ou seja, se um imóvel tido como bem de família foi dado em caução locatícia, esse contrato não está garantido porque não se terá efetividade nessa hipoteca, tendo em vista que este bem é impenhorável. preste atenção nesse ponto porque ele será de extrema importância para validar a eficácia da garantia locatícia com caução em imóvel.
Também é importante analisar se o imóvel dado em caução locatícia possui garagem e se essa garagem tem a mesma matrícula do imóvel, digo isso porque, de acordo com a súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça, a vaga de garagem que possui matrícula própria não constitui bem de família para efeito de penhora. Sendo assim, é interessante analisar essa questão porque se for um imóvel que é bem de família vale mais a pena ter como caução a vaga de garagem que poderá ser penhorada.
CONCORDÂNCIA DO CÔNJUGE
Outro ponto importante que deve ser analisado é o regime de casamento ou união estável da pessoa que está dando o imóvel em caução. Precisa da anuência do cônjuge a não ser que o regime de casamento seja o de separação total de bens.
Enfim, vimos uma outra forma de caução que poderá ser uma opção para quem prefira uma garantia maior que três meses do valor do aluguel. Ainda assim, muitos locatários não querem desembolsar esse valor e só ter de volta no final da locação. Por isso, é sempre válido explorar outras formas de garantias e ter opções diferentes.
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