Para ter segurança ao arrematar um imóvel em leilão é necessário analisar toda a documentação desse bem e o edital do leilão, verificar as dívidas existentes que ficarão a cargo do arrematante, analisar se foi feita uma avaliação conforme valor real de mercado, ponderar todos os custos com a arrematação e contar sempre com uma assessoria especializada no assunto para garantir segurança e lucratividade.
COMO UM IMÓVEL SERÁ LEVADO A VENDA EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL
A pergunta mais corriqueira que ouço dentro do mundo dos leilões é sobre se há riscos ao arrematar um imóvel em leilão, seja ele judicial ou extrajudicial. Primeiramente vamos entender o procedimento que leva um imóvel a venda em leilão extrajudicial.
Nos contratos de alienação fiduciária para compra de imóveis o bem é dado em garantia pela dívida assumida para sua aquisição. Sendo assim, o credor (fiduciário), que via de regra é o banco, tem a propriedade do imóvel e o devedor (fiduciante) tem a posse desse bem dado em garantia.
Diante do negócio feito entre as partes, o devedor tem como obrigação pagar as parcelas e, ocorrendo atraso no todo ou em parte este será intimado para pagar em quinze dias as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, somado a esse valor os juros convencionados, a multa por atraso, os tributos, condomínios e as despesas com a cobrança e intimação.
Purgada a mora, ou seja, paga a dívida, segue em vigor o contrato de alienação fiduciária, mas, caso não ocorra o pagamento dentro do prazo estabelecido em lei, será então providenciado junto ao cartório de registro de imóveis a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (banco), ou seja, o credor passa a ter a propriedade plena desse bem. Sendo assim, terá até trinta dias para promover o público leilão para a venda do imóvel comunicando ao devedor as datas, horários e locais do primeiro e segundo leilão.
A IMPORTÂNCIA DE ANALISAR TODA A DOCUMENTAÇÃO ANTES DA ARREMATAÇÃO
É de extrema importância verificar se foi realizado o procedimento descrito na lei que rege os contratos de alienação fiduciária (lei 9.514/1997).
Por exemplo:
- Se o banco notificou o devedor concedendo um prazo para o pagamento da dívida;
- Se houve as intimações para o devedor informando as datas dos leilões;
- Se tiver gravame de hipoteca com outro credor é necessário verificar se esse credor hipotecário foi intimado;
- Além de outros pontos de extrema importância que precisam ser verificados.
Enfim, seguindo todo um passo a passo de análise o arrematante não terá com o que se preocupar em relação a um possível cancelamento mesmo que o devedor tenha entrado com alguma ação para tentar suspender o leilão ou os efeitos da arrematação.
Ocorre que, essa análise do processo que levou o imóvel a leilão tem que ser feita de maneira criteriosa e bem detalhada, observando todos os aspectos do procedimento dos leilões. Além do mais, muitos imóveis são levados a leilão por um preço aparentemente atrativo, mas deve-se ponderar que pode existir algumas dívidas que irão acompanhar o imóvel, como os débitos com condomínio e IPTU, por exemplo.
Sendo assim, é importante fazer o cálculo com todas as despesas do custo de aquisição do imóvel ponderando possíveis débitos existentes e também verificar a avaliação do imóvel se está de acordo com o real valor de mercado, garantindo assim, um investimento lucrativo e com total segurança. Por isso a importância de contar com um especialista em leilões de imóveis para realizar a análise.
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